Ипотечный портфель банков к августу превысил 8,1 трлн руб., отчитался Центробанк. Июль стал, пожалуй, лучшим месяцем для ипотечного рынка. За месяц россияне взяли почти 146 000 кредитов (больше было лишь в декабре 2018 г.) на 362 млрд руб. (максимум с 2018 г., когда ЦБ начал публиковать данные о выдачах) в среднем под 7,28% годовых – новый рекорд, установленный после неожиданного роста ставок в июне.
Главные причины:
- Снижение ключевой ставки ЦБ
Риски в ипотеке минимальны (просрочка не превышает 1%), поэтому ее стоимость напрямую зависит от цены денег, то есть от ключевой ставки ЦБ. Она за время пандемии снизилась с 6 до 4,25% годовых. ЦБ публикует только сводный результат, но директор аналитической группы по финансовым организациям Fitch Антон Лопатин убежден, что ставки стандартных ипотечных программ банков находятся на минимальных за несколько лет значениях. По ним выдается большая часть ипотеки – 70% в июле, следует из данных ЦБ и госкомпании «Дом.РФ», оператора программы льготной ипотеки на новостройки. - Льготная ипотека
Эта антикризисная программа еще сильнее снижает итоговую ставку. По данным «Дом.РФ», в июле банки выдали 40 700 льготных кредитов на 114 млрд руб. Максимальная ставка по ним – 6,5% годовых (остальное субсидирует государство), но многие кредитовали еще дешевле: по данным «Дом.РФ», средневзвешенная ставка у топ-15 банков в июле составляла 6,17%.
К тому же в конце июня программа была расширена. Максимальная сумма кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей выросла с 8 до 12 млн руб., для других регионов – с 3 до 6 млн. А в конце июля был снижен минимальный размер первоначального взноса с 20 до 15%, но некоторые банки начали снижать требования заранее. - Отложенный спрос
Пандемия на время парализовала ипотечный рынок: одобренные сделки не получалось зарегистрировать, посмотреть квартиру тоже было невозможно. Нетипичный для июля рост выдач связан с отложенным спросом, сформировавшимся в период самоизоляции, считает директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин.
К тому же льготная госпрограмма не безгранична: те, кто хотят ею воспользоваться, делают это «здесь и сейчас». Она действует до 1 ноября, ее размер – 900 млрд руб., которые распределены между банками. Некоторые, выбрав лимиты, даже приостанавливали выдачу льготной ипотеки (изначально сумма была меньше). - Отказ от поездок
Июльский результат особенно значительный с учетом сезонного фактора, говорит руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина: обычно летом активность на ипотечном рынке снижается из-за отпусков. Но этот год из-за кризиса особенный – многие перенесли поездки.
Чья возьмет
Отложенный спрос скоро будет удовлетворен, и будущее ипотечного рынка зависит от того, что перевесит: завершение госпрограммы или снижение ставок обычных кредитов.
Вряд ли программу продлят. Управляющий директор рейтинговой службы Национального рейтингового агентства Сергей Гришунин считает это маловероятным – если только не будет новых жестких мер из-за второй волны пандемии. А вот ставки собственных программ банков, по прогнозу агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР), к концу года могут опуститься до 7–7,5% годовых. Это стимулирует рефинансирование, добавляет руководитель направления банковских рейтингов НКР Михаил Доронкин: банки вовсю пользуются им для переманивания хороших заемщиков.
Снижение ставок уменьшает ипотечный платеж – по выражению Гришунина, стоимость «владения» квартирой снизилась до стоимости «аренды»: «И на вопрос «арендовать или покупать», соответственно, дается ответ «покупать». Когда курс рубля нестабилен, а ставки вкладов падают, недвижимость рассматривается как перспективный инструмент сохранения сбережений, считает Доронкин.
Процесс пошел
Пока все развивается по этому сценарию. В августе некоторые крупные банки продолжили улучшать условия базовых программ. В начале месяца ВТБ снизил на 0,5 процентных пункта (п. п.) ставки ипотеки на готовое или строящееся жилье, а также рефинансирование. Тогда же ставки по основным программам на 0,75 п. п. опустил «Абсолют банк». «Открытие» в середине августа снизил ставки кредитов на новостройки на 0,2 п. п., на вторичное жилье – на 0,4 п. п., на рефинансирование – на 0,6.
Несколько банков удешевили только стоимость рефинансирования ипотеки. Например, Газпромбанк – на 0,6 п. п., Альфа-банк – на 0,3 п. п.
Тем временем льготная ипотека местами дает сбои. Некоторые банки выбирали лимиты и переставали ее выдавать, другие поднимали ставки: МКБ в августе – на 0,2 п. п. до 5,95% годовых, Альфа-банк – на 0,31 п. п. до предельных 6,5%.
Представители банков объяснили такое решение механикой госпрограммы: государство субсидирует банкам недополученные проценты по формуле «ключевая ставка, увеличенная на 3 п. п., минус 6,5%». При нынешней ключевой ставке это всего 0,75% годовых. Удерживать пониженный уровень льготной ставки стало для банка невозможно, сказал VTimes представитель Альфа-банка, но банк продолжит выдавать ипотеку по этой программе и может понизить ставку, если Минфин пересмотрит формулу расчета компенсации.
Райффайзенбанк исчерпал выделенный лимит еще в июле и приостановил прием заявок на ипотеку с господдержкой. «Мы ищем возможности возвращения программы в линейку ипотечных предложений банка в самое ближайшее время», – заверил его представитель. По той же причине с 1 августа приостановил прием заявок на эти кредиты «Юникредит банк».
Ждем замедления
Ближайшие несколько месяцев расширение программы льготной ипотеки поддержит рынок, ожидает ЦБ. К 20 августа банки, по данным «Дом.РФ», выполнили программу на 40%, выдав кредитов на 362,5 млрд руб. Скорее всего, ближайшие пару месяцев выдачи будут высокими, но с завершением программы рост рынка замедлится, ожидает Лопатин. После повышенного спроса осенью в декабре выдачи могут снизиться на 15–20% год к году, опасается директор департамента розничных продуктов «Абсолют банка» Виталий Костюкевич.
Выдавая ипотеку, банки принимают на себя процентный риск на долгий срок, так что они будут осторожно снижать ставки базовых программ, объясняет Лопатин. К тому же реальные доходы населения падают, и хороших заемщиков будет все меньше. Замедление может начаться уже в сентябре – октябре, допускает Доронкин: «Все-таки речь идет о нетипичном для ипотеки объеме – выдачи июля превысили даже результат декабря прошлого года, а ведь декабрь – самый удачный месяц для кредитования».
Это может затормозить все розничное кредитование, которое сейчас тащит на себе ипотека. По данным ЦБ, в июле розничные кредиты выросли на 1,7% против 1% в июне и всего 0,2% в мае. Июльский результат сопоставим со средним уровнем 2019 г., однако сейчас он обеспечен в основном ипотекой, отмечал ЦБ.
